Magyar József blogoldala

A parlament elfogadta a gazdasági és pénzügyi törvénycsomagot.  Íme az ingatlan bérbeadás új szabályozása.

2010. január 1-től a lakások tekintetében kedvezőbb lesz az illeték mértéke. Míg korábban a lakástulajdon forgalmi értéke alapján 4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6 százalék volt az illeték, az új szabály alapján a 4 millió forint feletti rész után a 6% helyett már csak 4%-ot kell az államkasszába befizetnünk.

Az új lakásoknál – a jelenlegi állapot szerint – változatlan marad a 15 millió forintig tartó illetékmentesség, a 15-30 millió forintos sávban viszont 6 százalékról 4-re csökken az illeték.

Abban az esetben, ha résztulajdonunk van egy ingatlanból, akkor a ránk eső illetékrész kivetésénél a tulajdonhányadra értelmezett a 4MFt alatti illetékkedvezmény. Ha például vásárolok egy 12 MFt-os ingatlant, melynek 60%-a az én tulajdonomba kerül, akkor 7.2 MFt után úgy fizetem meg az illetéket, hogy 4MFt után 2%-ot és a maradék 3,2MFt után a 4%-ot. A tulajdonostársam szintén meg fogja kapni a 4 MFt-os tulajdonhányada után az illetékkedvezményt.

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

A III. rész tartalmazza az ingatlanra bejegyzett terheket, egyéb jogokat, mint például szorgalmi jogok, illetve haszonélvezet. Ez a rész tartalmazza a lakáson lévő hitelt, és a hozzá kapcsolódó, a bank részére bejegyzett, a jelzálog biztosítására szolgáló jogokat.

Ha az ingatlannak van haszonélvezője, az ide van bejegyezve. Fontos tudni, hogy a haszonélvező tudta és hozzájárulása nélkül a tulajdonosok az ingatlant nem értékesíthetik, és a haszonélvezet is egy vagyoni értékű jog. Ha nem vagyunk körültekintőek, és a haszonélvezőnek nincs tudomása az értékesítésről, előfordulhat, hogy az egész üzlet azért úszik el, mert ő nem járul hozzá az eladáshoz. Ezt kivédhetjük, ha már a megbízásba vételkor körültekintőek vagyunk, és a megbízási szerződést a haszonélvezővel is aláíratjuk. Így biztosan lesz tudomása arról, hogy a lakás eladásra fog kerülni.

Fontos még tudnunk, hogy mennyi jelzálog van bejegyezve, illetve milyen egyéb terhek, amik az értékesítés idejét befolyásolhatják. Manapság, ha csak hitel van a lakáson, nem probléma, 2-3 hetes átfutási idővel az ingatlan simán tehermentesíthető, ha a szükséges készpénzmenyiség a rendelkezésünkre áll. Ez többféle módon történhet. Ha az eladó rendelkezik a szükséges összeggel, akkor ő visszafizeti, ez azonban az esetek 95%-ban nem így van. Legtöbbször a vevői önerőből kerül kifizetésre, vagy ha a vevő is hitelt vesz fel a vásárláshoz, úgy a neki hitelt nyújtó bank először az eladó tartozását rendezi, majd a maradék összeget utalja az eladó számlájára.

Ha egyéb terhek is vannak, pl. szocpol, akkor az ügylet egy kicsivel bonyolultabb lesz, de pánikra semmi ok, csak 1-2 hónappal több időre van szükség a tehermentesítéshez. A képzett ingatlanügynök a tulajdoni lapot megvizsgálva mind az eladónak, mind pedig a vevőnek tanácsokkal tud szolgálni, hogy hogyan is kivitelezhető egy terhelt ingatlan adás-vétele.

Képzeljük el, hogy ülünk egy adásvételi szerződésen, az ügyvéd lekérte a friss tulajdoni lapot, és akkor szembesülünk azzal, hogy az ingatlanra szocpol van bejegyezve. Ez kb. 1-3 hónap közötti átfutású ügyintézést jelent, amiről illett volna tájékoztatnunk a vevőt, akinek viszont 1 hónapon belül be kell költöznie a lakásba. Ebben az esetben az adásvétel meghiúsul, és a felek jogosan haragszanak az  ingatlanügynökre, aki mindezt kellő körültekintéssel el tudta volna kerülni.

Ez, és az ilyenekhez hasonló eset körültekintéssel elkerülhető. Minket, ingatlanügynököket az értékesítéssel bíznak meg, nekünk ellenőriznünk kell, hogy mit is árulunk. A tulajdonosnak kell igazolnia a tulajdonát képezô ingatlan adatait, és erre a friss tulajdoni lap szolgál. Ne ijedjenek meg, nem kell rögtön a földhivatalba rohanni, és több ezer forintért kiváltani egy tulajdoni lapot, még ebben is tudunk segíteni. Ha nincs a birtokában 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, segítek beszerezni. Az ára csupán 1000Ft (magának a takarnetes tulajdoni lapnak), így csak ezt kell kifizetnie, és kérésére megszerzem, és vagy személyesen viszem el, vagy e-mail címére megküldöm, így más ügynököknek, vagy önnél jelentkező vevőjelölteknek is igazolni tud mindent. Ugye milyen egyszerű?

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

A tulajdoni lap II. része tartalmazza a lakás valós, bejegyzett tulajdonosait, azok tulajdonrészét, hogy kinek, mekkora része van az adott ingatlanban.

Számunkra, illetve a vevők és tulajdonosok számára is fontos, hogy az ingatlanügynök tájékozódjon, hogy a megbízást a tényleges tulajok adják az eladásra, illetve, hogy valamennyi bejegyzett tulajdonos egyetért és hozzájárul az értékesítéshez.

Képzeljük el azt a szituációt, hogy egy felkészületlen ingatlanügynök nem ellenőrzi a tulajdoni lapot, simán bemondásra megbízásba veszi az ingatlant, kiajánlja ügyfeleinek, dolgozik vele, majd valaki meg kívánja vásárolni, és akkor derül ki, hogy mondjuk a házastárs tudtán kívül próbálta a párja eladni a közös lakásukat. Persze ez nem fog összejönni, de attól függetlenül roppant kellemetlen a vevőnek, akinek az idejét rabolták, aki esetleg beleszeretett a lakásba, és egyértelműen az ingatlanügynök lesz a hibás. Feleslegesen raboltuk az ügyvéd, a vevő és a saját időnket is, nem beszélve arról, hogy mit fog gondolni a másik tulaj, akinek a tudtán kívül történt az egész.

Ez, és az ilyenekhez hasonló eset körültekintéssel elkerülhető. Minket, ingatlanügynököket az értékesítéssel bíznak meg, nekünk ellenőriznünk kell, hogy mit is árulunk. A tulajdonosnak kell igazolnia a tulajdonát képezô ingatlan adatait, és erre a friss tulajdoni lap szolgál. Ne ijedjenek meg, nem kell rögtön a földhivatalba rohanni, és több ezer forintért kiváltani egy tulajdoni lapot, még ebben is tudunk segíteni. Ha nincs a birtokában 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, segítek beszerezni. Az ára csupán 1000Ft (magának a takarnetes tulajdoni lapnak), így csak ezt kell kifizetnie, és kérésére megszerzem, és vagy személyesen viszem el, vagy e-mail címére megküldöm, így más ügynököknek, vagy önnél jelentkező vevőjelölteknek is igazolni tud mindent. Ugye milyen egyszerű?

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

Jelen írásomban a tulajdoni lapról fogok írni, arról, hogy miért szükséges az ingatlanközvetítők számára látni megbízásba vételkor. Írok néhány példát, amit megelőzhetünk, ha körültekintően járunk el, így a tulajdonosokat és a vevőket is óvjuk a kellemetlenségektől. Mivel a tulajdoni lapnak három része van, ezért én is különveszem az egyes részeket.

A tulajdoni lap a lakás személyi igazolványa.

Az I. rész a lakás fő adatait tartalmazza, itt láthatjuk a tulajdoni formát (önkormányzati, magán), a tulajdoni hányadot, az egész-, és félszobák számát, valamint a lakás földhivatalnál jegyzett méretét. Ami talán elsőre a legkevésbé tűnik fontosnak, az a tulajdoni hányad megjelölése, azonban ez határozza meg a ház egészéből a mi tulajdonrészünket, és egy vitás vagy szavazásra váró kérdésben a szavazatunk számát. Sőt, gyakran a közös költséget is a tulajdoni hányadok alapján osztják el a lakók egymás között.

A legfontosabb adat számunkra az ingatlan bejegyzett mérete. A földhivatali gyakorlat szerint ide a lakás nettó mérete kerül bejegyzésre. Mit jelent ez? Az, hogy ha tetőtéri ingatlanról beszélünk, akkor valószínűleg az 1,9m alatti terület nem kerül feltüntetésre, és ugyan ez vonatkozik az erkélyekre, teraszokra is. Bár találkoztunk már olyannal is, hogy az itt feltüntetett méretben mégis benne volt a terasz fele is. Na akkor most legyünk okosak igaz?

A legszerencsésebb, ha rendelkezünk alapító okirattal is – ami egyébként a közös képviselőtől beszerezhető – és abban át tudjuk nézni pontosan a lakásra vonatkozó adatokat. Ennek hiányban a tulajdoni lapon szereplő méretet mint nettó méret vehetjük figyelembe, és e felett számolhatunk a terasszal, vagy az 1,9m alatti terület méretével.

Térjünk most ki a méretekre egy kicsit. Hogyan határozhatjuk meg a lakás bruttó (fizetendő) méretét? Van, ugye a nettó. Ehhez kell hozzáadni a teraszok, vagy erkélyek felét (mert ugye az is a mi tulajdonunk, de mégis csak a felét éri, mint a lakóterület), valamit az 1,9m alatti terület felét (ami ugye szintén a mienk, de mégsem tudjuk teljes értékben kihasználni). Az óriási méretű teraszoknál célszerűbb más számítást alkalmazni, mondjuk 30nm felett harmadolni, vagy 20nm-ig felesben, a feletti részt pedig harmadában beszámolni. Az így kijött számokat összeadva kapunk egy bruttó összeget, ami a fizetendő terület. Ezzel a számmal osztva a lakás árát, kapjuk meg a nm-árat.

Nekünk, ingatlanügynököknek a tulajdoni lapon szereplő méret nagyon fontos, mi abból kiindulva tudunk dolgozni, tudjuk az ingatlant közvetíteni az ügyfelek felé. Nem is értem azokat, akik nem kérnek tulajdoni lapot, és nem ellenőrzik, hogy mit is árulnak valójában.

Képzeljük el a következő esetet: Az ingatlanügynök megbízásba vesz egy ingatlant, ellenőrzött adatok nélkül, és a tulajdonos úgy emlékszik, hogy a lakás 70nm, szép tágas, mindene pont elfér benne. Ügynökünk megindul (fejetlenül előre) rohangászik az ügyfelekkel, majd valakinek felcsillan a szeme – Pont ekkorát keresek, az elrendezése tetszik, az ára megfelelő, megveszem! Ügynökünk szeme felcsillan, gyerünk az ügyvédhez. És itt jön a rémálom. Az ügyvéd a szerződés elkészítéséhez beszerzi a friss tulajdoni lapot, és kiderül, hogy a lakás valójában csak 60nm. Na, most mi történik? Ügynökünk vörösödik, ha a képesség birtokában lenne, hirtelen láthatatlanná válna. Azonban nem tud, inkább szabadkozik, hogy jó-jó kisebb, de jó a beosztása, és az ára is megfelelő. És itt durran el a vevő: – Az ára is megfelelő? ha 70nm-es lenne, akkor igen. De mivel ez csak 60, így a vételárnak is csak a 85%-ért vagyok hajlandó megvenni! Na itt áll fel a tulajdonos, villámokat szórva a szemével az ingatlanosra, és távozik. Az ügyvéd hülyének nézi az ingatlanost, a vevő is. Mindenki távozik. Az ingatlanos is elkullog. Nem tanul ebből sem, dolgozik továbbra is tulajdoni lap nélkül. Mindig csak nem esik pofára?!

Ez, és az ilyenekhez hasonló eset körültekintéssel elkerülhető. Minket, ingatlanügynököket az értékesítéssel bíznak meg, nekünk ellenőriznünk kell, hogy mit is árulunk. A tulajdonosnak kell igazolnia a tulajdonát képezô ingatlan adatait, és erre a friss tulajdoni lap szolgál. Ne ijedjenek meg, nem kell rögtön a földhivatalba rohanni, és több ezer forintért kiváltani egy tulajdoni lapot, még ebben is tudunk segíteni. Ha nincs a birtokában 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, segítek beszerezni. Az ára csupán 1000Ft (magának a takarnetes tulajdoni lapnak), így csak ezt kell kifizetnie, és kérésére megszerzem, és vagy személyesen viszem el, vagy e-mail címére megküldöm, így más ügynököknek, vagy önnél jelentkező vevőjelölteknek is igazolni tud mindent. Ugye milyen egyszerű?

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213