Magyar József blogoldala

Egy remek cikket szeretnék megosztani az olvasókkal, mely első részében az újszerű lakáskategóriáról, második részében pedig egy lakás helyes árazásáról szól. Íme a cikk:

Újszerű lakások dicsérete

Első tulajdonostól, megkímélt állapotban sok extrával

Az újszerű lakások kifejezés 2005-ben a Mereco Ingatlan Zrt. vezette be a hazai ingatlanpiacon. Ez a tematikus termékkategória a 10 évesnél nem régebbi lakásokat jelöli. A Mareco szlogenje az újszerű lakásokra:                                 Első tulajdonostól, megkímélt állapotban, sok extrával.

Mit tehetünk, ha modern ingatlanban szeretnénk lakni?

1. Veszünk egy telket és építünk magunknak egy házat. Ez nyilván valóan nem lakás lesz, hanem családi ház. Így ezt a megoldást csak azok tudják választani, akik rendelkeznek egy családi ház felépítéséhez szükséges összeggel és egy erős önmegvalósítási szándékkal, ami szükséges egy építkezés lemenedzseléséhez.

2. Befizetünk egy Újépítésű lakásra. Az esetek többségében hosszú hónapokat, akár éveket is várnunk kell mire beköltözhetünk. Igaz hogy ez a lakás vadonatúj lesz, de mit tegyünk, ha nem tudunk várni?

3. Választunk egy kulcsrakész Újépítésű lakást. Az elemzések azt mutatják, hogy Budapesten körülbelül 4 -5000 darab kulcsrakész újépítésű lakás közül válogathatunk. Ezt a mennyiséget sokan eladatlan lakásoknak, túlkínálatnak, feleslegnek szokták nevezni a médiában. A Mareco véleménye szerint ezt a mennyiséget maximum normál kínálatnak lehetne nevezni. Főleg akkor, ha területileg és kategóriánként egyenletes eloszlásban lehetne megtalálni ezeket a lakásokat. De még ez sem igaz. Vannak olyan régiók, ahol egyetlen kulcsrakész újépítésű lakást sem találunk, nemhogy 15 millió forint alatt. Legalább egy percig gondolkozzunk el azon is, hogy miért az lenne a normális, ha venni akarunk valamit, akkor hónapokat, éveket kell arra várnunk, hogy megkapjuk? Mit tehetünk, ha nem találunk megfelelő kulcsrakész újépítésű lakást?

4. Vehetnénk egy használt lakást és felújíthatjuk. De ekkor már egy csomó kompromisszumot kell kötnünk. A modernségről és a divatosságról ugye alapvetően lemondhatunk. A belvárosban az esetek többségében garázsunk és teraszunk sem lesz. A felújítási igényünktől függően négyzetméterenként minimum 20 – 50 -, vagy akár 100 ezer forintot is rákölthetünk egy megvásárolt használt lakásra, mire beköltözhető szintre sikerül feljavítanunk. Az egész épületet azonban nem tudjuk felújítani, így az olyan marad amilyen. Ha szerencsénk van, akkor megmenekülhetünk attól a romantikától, hogy nap mint nap kukák között keljen hazaérnünk. A mai energia árak mellett pedig már a nagy belmagasság sem olyan szép mint régen, ugyan is ki kell fűteni, és a meleg levegőnek van egy olyan ravasz természete, hogy felfele mozog, tehát először a mennyezet alatti levegőt fűtjük fel és egy párszor megpördül a gázóra mire meleget érzünk a tv előtt ülve.

4. A legpraktikusabb megoldás, ha választunk egy megfelelő Újszerű lakást.

Nézzük az újszerű lakás előnyeit:

<   azonnal költözhető

<   mindig van garázs is a házban

< garanciális hibák már mind ki vannak javítva

<   a társasházak már megalakultak és működnek

<   lakások jogi státusza rendben van

<   a banki hitel is egyszerűen bonyolítható

<   az újszerű lakások már be vannak üzemelve.

<   rengeteg beépített extrát kaphatunk az előző tulajdonostól

Hogyan kell összehasonlítani két újszerű lakást?

Ha két újszerű lakás hirdetését olvassuk és össze akarjuk hasonlítani őket, gyakran faramuci helyzetbe kerülünk, mert ha az irányárat elosztjuk a négyzetméterrel akkor gyakran igen magas számot is kaphatunk. Ahhoz, hogy pontosan megértsük, hogy miről is van szó segítséget nyújt a Mareco által összeállított következő anyag.

Hogyan kell felépíteni a „Lakás Vételárát”:

Példa: Az ingatlan egy 85 nm-es, Újszerű, nappali + 3 szobás, teraszos, tetőtéri lakás. Tartozik hozzá egy teremgarázs beálló, egy felszíni beálló és egy 6 nm-es tároló. A lakás extrákkal felszerelt. Irányára 42 M Ft.

Ha a szövegből rendelkezésre álló adatok alapján számítjuk ki a lakás négyzetméter árát, akkor: 42.000.000 Ft / 85 nm =494.000 Ft / nm árat kapunk.

Azonban egy újszerű lakás Ft/nm árát nem így kell kiszámolni. A Mareco Sztenderd szerinti számítási mód újszerű lakások esetén is az újépítésű piacon használt módszert követi, azaz a lakás területéhez 50-50%-os arányban hozzá kell adni a teraszok területét és tetőtéri lakások esetén az 1,9 m alatti területeket.

Hogyan kell kiszámítani a „Lakás Bruttó” területét?

Lakás területe            85 nm              100% 85 nm

1,9 m alatti terület      20 nm               50% 10 nm

Terasz területe           10 nm                 50% 5 nm

Lakás Bruttó 100 nm

Földszinti kertkapcsolatos lakások esetén, gyakran előfordul, hogy a Beruházók un. kizárólagos használati jogot adtak a kert egy részéhez az adott lakás számára. Ennek a társasházi alapító okiratban is rögzítésre kellett kerülnie. Ebben az esetben ezt a földterületet is a lakáshoz kell számítani. A méretezés és az árazása a lakás ár 1/3-ával szokott történni.

Most nézzük a lakáshoz tartozó egyéb ingatlanelemeket:

Teremgarázs beálló:              2.000.000 Ft   A környéken szokásos garázsárakkal árazva

Felszíni beálló:                        1.000.000 Ft   A környéken szokásos felszíni beálló árakkal árazva

Tároló (6nm):                         1.080.000 Ft   A lakás Ft/nm árának 50%-ával árazva

Lakás leltár:                            1.920.000 Ft A lakásban maradó berendezési és felszerelési tárgyak listája alapján

Összesen:                                          6.000.000 Ft

Ha lakás teljes vételárából levonjuk a lakás tartozékainak az árát és elosztjuk a lakás bruttó négyzetméterével, akkor kapjuk meg a lakás helyes összehasonlító piaci árát.

42.000.000 Ft lakás irányára

–   6.000.000 Ft  lakás tartozékai

36.000.000 Ft  lakás ára

36.000.000 / 100 nm = 360.000 Ft / nm

Mint a példa is jól mutatja, a helyes árfelépítés több mint 130.000 Ft/nm árral csökkenti a lakás négyzetméterárát.

A Mareco Sztenderd szerint különböző újszerű lakások összehasonlításához minden esetben el kell végezni ezt a számítást, különben a vásárlás során nem fogjuk tudni eldönteni, hogy az egyik ajánlat hogyan viszonyul egy másik ajánlathoz.

Kik vásárolnak újszerű lakást?

<   Az okos vásárlók, ők egy működő lakást akarnak és a kényelmetlenségeket szeretnék elkerülni. A beépített extrákat pedig jó áron szeretnék megszerezni.

<   A praktikus vásárlók, akik például liftet, higénikus külön szeméttárolót, garázst és tárolót szeretnének, mert szerintük e nélkül nem lehet kulturált városi életet élni.

<   A tapasztalt vásárlók, akik már újépítésű lakásban laktak, és most azt szeretnék nagyobbra, vagy kisebbre, de mindenféle képen modernre cserélni.

„A Mareco felmérései szerint, ha valaki egyszer már lakott újépítésű lakásban, és teheti, akkor 75%-ban  többé nem vesz használt lakást, hanem csak újépítésű, vagy újszerű lakásban gondolkodik.”  – állítja Borics Zoltán a Mareco Ingatlan vezérigazgatója.

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

Füvészkert utcában, a Füvészkert és a nemrég felújított Orczy szabadidő kert szomszédságában vadásztam le ezt a teljes körűen felújított remek kis kecót.  A házikó régi, de a lépcsőház és a tető szépen felújítva. A lakásban a felújítás alkalmával minden tégláig leverve, és szinte újra felépítve. Nos, ezért már korszerű műanyag nyílászárók vannak beépítve, és a fűtés is egyedi cirkó. Nem mindennap találunk ilyen kis gyöngyszemet. Új konyhabútor modern gépekkel, zuhanykabin a fürdőben, új burkolatok, masszív fekvő galéria. Olyan, mintha most épült volna, én nagyon jól éreztem magam, amikor bent voltam. Csend van, a lakás világos, minden szinte új, és a tulaj elárulta, hogy a házban három orvos is lakik. Rezsiköltség alacsony, a lakásra nem kell költeni, és a bútorok is akár maradhatnak, ha szükséges. Ide tényleg, csak a ruhákat, és a személyes tárgyakat kell bepakolni, és be lehet költözni!

A lakás ára, adatai és több kép itt megtekinthető!

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

Húú ez igen! Mit ki nem találnak? Templomból luxuslakást? Bizony, ezt az 1909-ben épült templomot 2007-ben építette Siamak Akhavan földrengésbiztos családi házzá. San Fransisco egyik legkülönlegesebb ingatlanját, amelyet egy korábbi templom épületében alakítottak ki 7.49 millió dollárért árulják. A gondosan felújított, palotának is beillő luxusingatlan fontos elemeket őrzött meg a neogótikus épület adottságaiból, és mivel arrafelé a szakrális épületek ily módon való újrahasznosítása nem újdonság, biztosan talál magának gazdát az ingatlanpiacon.

Fantasztikusak a képek, óriásiak a terek, és nagyon ízléses a kialakítás. Bizony, ha belegondolunk, a templomépítők tudtak/tudnak valamit. Gyönyörűek, tágasak, hihetetlen az akusztikájuk, és lélegzetelállító építészeti megoldásokat láthatunk utazásaink során, ha betévedünk egyikbe-másikba. Én utazásaim során ha tehetem, benézek a helyi templomba, mert érdekel, mint épület, és csodálatosakkal találkoztam már.

A teljes cikk elolvasásához és a többi kép megtekintéséhez kattints erre a linkre, vagy a képre!

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

A penthouse-lakások fogalma jelentősen elértéktelenedett a hazai újépítésű lakások piacán, azon reklámfogásoknak köszönhetően, amelyek több marketing célt kapcsoltak az elnevezéshez, mint tartalmat. Az ilyen névvel illetett lakások skálája nagyon széles, igazságot tenni leginkább a lakásforma stílusjegyeinek megismerésével lehet. A legfelső emeleti elhelyezkedés csak a kezdet, ennél jóval többet kell a lakásnak „teljesítenie” ahhoz, hogy igazi penthouse-zá váljon.

A penthouse lakások szülőhazája az Egyesült Államok, innen terjedt el ez a lakásforma szerte a világban. „Bár ez a lakástípus sokszor igazodott a helyi jellegzetességekhez, egy penthouse fő jellemzői pontosan azonosíthatóak.” – mondta el Baross Pál a Simplon Udvart építő ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatója. – „Ezek a jellemzők valóban a vásárlók által érzékelhető többlet-értéket adnak a lakásnak. Ezért fejlesztői szempontból előnyösebb tartalom nélküli elnevezések helyett a lehetőségekhez képest minél többet megvalósítani ezekből a jellemzőkből.

Az amerikai fogalom szerint a penthouse ma már tágas, nagy terasszal rendelkező exkluzív lakást takar, igaz korábban az ilyen elnevezéssel illetett ingatlan nem örvendhetett ennyire előkelő megítélésnek.

A kezdetek…

Az angol penthouse szó a pentis kifejezésből származik, amit az 1300-as években az épületekhez toldott fészer, kisebb építmény megnevezése volt. Később penthouse-nak nevezték azokat az emeletes házak tetején álló kis építményeket, melyek a lépcsőházat, vagy a liftaknát és a gépeket takarták. Ezen penthouse-ok, kezdeti, lakáscélú hasznosítása még mindig nem a fényűzésről szólt: az Egyesült Államokban a több emeletes lakóházak tetején külön épületekként álló, alacsony belmagassággal és kis alapterülettel rendelkező cselédlakásokat alakítottak ki. A tetőn álló lakások megítélésében átütő változást a lift megjelenése hozott. A könnyű megközelíthetőség magával hozta az exkluzivitás, és a luxus elemeit is. A New York Living magazin szerint az első luxus penthouse-t 1925-ben alakították ki New Yorkban. Az 1950-es évektől már utólag is építettek ilyen tetőn álló lakásokat. A mai értelemben vett penthouse lakások azonban csak az 1980-as évek után jelentek meg.

… és a jellemzők

A mai penthouse-okhoz több, a keletkezésükhöz kapcsolódó jellemző is kapcsolódik. Ilyen például, hogy ezek a lakások általában az épület tetején találhatóak, homlokzatuk pedig nem azonos az épület homlokzatával. Ebből az következik, hogy hatalmas, gyakran egybefüggő terasz veszi őket körbe. Az eltérő homlokzat azt is jelenti, hogy a lakás falai távolabb vannak a környező épületektől, ami kiemelkedő térérzetet nyújt, szerencsés esetben a környező épületek egyáltalán nem zavarják a panorámát.

Különleges elhelyezkedés és kialakítás miatt a korlátozott lakásszám nagyon egyedivé teszi a penthouse lakásokat. Ez az egyediség sokban hozzájárult a mai penthouse képhez. A beruházók ráéreztek a lehetőségre, és ezt az eredetiséget további exkluzív elemekkel, magas minőséggel, egyedi belsőépítészeti megoldásokkal, nagy térérzettel kiegészítve kiemelkedő értéket teremtettek. A penthouse lakások vonzereje éppen ebben a magas minőségben és egyediségben rejlik. Nem utolsó sorban pedig mindezek összessége révén ehhez a lakásformához különleges életstílus is kapcsolódik.

Magyar penthouse-lakások

Az új építésű lakások piacán nem minden penthouse-nak nevezett lakás teljesíti teljes egészében egy penthouse-zal szemben támasztott követelményeket. Sokszor a felsőbb szinteken lévő, nagyobb alapterületű lakásokat is penthouse-nak hívják anélkül, hogy másban megfelelnének a követelményeknek. Szerencsére azért van választék ebből az exkluzivitást kínáló ingatlantípusból is, itt mutatok is néhányat:

Óbudai Penthouse

Zuglói Penthouse

Kőbányai Penthouse

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

A kérdés jó! Először foglalkozzunk azzal, mit is jelent az, hogy újszerű lakás. Nálunk, a Mareconál a maximum 10 éves, modern technológiával épült, korszerű társasházi lakásokat hívjuk újszerű lakásnak. Jogilag ez is használt lakás, de azon belül is egy külön kategóriát képvisel. Minden egyéb, 10 évnél régebben épült társasházi lakást klasszikus lakásnak hívunk. Az újszerű lakások modernek, a mostani kor legkorszerűbb anyagaiból, a legmodernebb technológiákkal épülnek. Divatosak, szépek, mindegyikhez tartozik, vagy lehet vásárolni autóbeállót. Ezek a lakások az esetleges kezdeti „gyermekbetegségeken” már túl vannak, az átvételkor felmerült hiányosságokat, hibákat pótolták, kijavították, ráadásul ezek, mivel ebben már él valaki, teljesen fel vannak szerelve modern konyhával, gépekkel, esetleg bútorokkal, berendezésekkel. Az egész kialakításuk sokkal praktikusabb, élhetőbb, mint az elavultabb, hatalmas belmagasságokkal, indokolatlanul nagy, kihasználatlan terekkel rendelkező klasszikus lakások többségének, ráadásul az újszerű lakások többsége rendelkezik erkéllyel, vagy terasszal is. Ezeknek a lakásoknak a fűtési rendszere a legmodernebb technikával készül, a fenntartási költségei kedvezőbbek, mint a klasszikus lakásoknál, és a rezsiköltségei az egyedi mérőórák alapján sokkal követhetőbb, kiszámíthatóbb, tervezhetőbb. A régi, klasszikus házak kövezett udvarával ellentétben az újszerű társasházak kellemes belső kerttel, parkkal rendelkeznek, sőt, némelyik újszerű házban a lakásokhoz saját kertek is tartoznak. Nem utolsó sorban az újszerű társasházak környezete is átalakul, modernizálódik, így a mindennapi életminőség is sokkal jobb.

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

II. Boróka utcában, felújított téglaház I. emeletén kiadó egy 53nm-es nappali + 1 hálószobás fiatalosan felújított cirkófűtéses lakás, 6nm-es erkéllyel. Ablakos fürdő, külön wc, amerikai konyhás nappali ablakos konyharésszel, kamra, rejtett világítás. A tágas, világos lakás részben bútorozott: a hálószobában franciaágy, gardróbszekrény, fürdőben bútorzat és mosógép, gépesített konyhával rendelkezik, étkezőasztallal + székekkel. A nappaliban fotelek vannak. A lakáshoz 3nm tároló is tartozik. Fenntartási költségei alacsonyak: kktsg: 7700Ft, rezsi egyedi mérőórák alapján. Csendes, jó levegőjű hely, remek lakás szép házban. Szeptember 2-től költözhető, minimum 1 évre, kaució: 2 havi díj.

A lakás bérleti díja: 110.000Ft/hó

Bővebb infók, további képek itt!

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

Óbuda óvárosi részén, az Amfiteátrum szomszédságában kínáljuk ezt a minden ízében egyedi, legfelső szinten lévő Penthouse lakást! Az épület tetején, a VII. emeleten, három oldalról ablakozott lakást három oldalról veszi körbe a lakás méretét is meghaladó terasz, melyről belátni a várost, és ellátni a Hármashatár-hegyig. Maga a lakás a közlekedőknek köszönhetően kettéosztott funkciókkal rendelkezik, az egyik oldalán találhatóak a hálószobák (ahonnan szintén ki lehet menni a terasz egyik oldalára), a gardrób- vagy dolgozórész, az ablakos, tágas, sarokkádas fürdőszoba, külön wc, kamra. A másik részén található az amerikai konyhás nappali úgy, hogy a konyha beugrórészben van kialakítva, sok ablakkal rendelkezik, tágas, a nappalihoz tartozik, mégis elkülönül tőle. A lakás legnagyobb értéke a terasz, mely a nyári hónapokban, és kellemes idők esetén megduplázza a lakás területét. Kényelmes kerti-partiknak, baráti vacsoráknak tud otthont adni, és egy intim, és egyedi helyet biztosít a tulajdonosának. Az egész lakásra jellemző egyfajta minimál stílus. Minőségi Marazzi kerámiával burkolt, igényes, magasfényű konyhabútorral rendelkezik, mely komoly gépeket rejt. A redőny elmaradhatatlan, de légkondi is van a nappaliban, és a hálóban is. Ezt a lakást csak azoknak ajánlom, akik egy elegáns környéken, szinte a belvárosban (de mégsem) kívánnak lakni, kozmopolitának vallják magukat, és valami egyedi dolgot akarnak birtokolni, valami olyat, ami a többségnek nem lehet….

E remek lakás képei, bővebb információi és akciós ára itt megtekinthető!

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213

Remek cikket olvastam az újlakáspiac.hu portálon, melynek címe:  Szerintem értéksorrend

Ezzel magam is egyetértek, és érdekes ilyen szemmel is vizsgálni az ingatlanokat. Érdemes ezen elgondolkodni, ha azonos területen/kerületben lévő ingatlanokat hasonlítgatunk össze egymással, és próbáljuk az értéküket meghatározni, egy értéksorrendet felállítani. Ezen felbuzdulva átnéztem a saját kínálatom, hogy találok-e a cikkben megjelent szempontok szerint “értékes lakásokat”, és nagyon örültem, hogy van néhány, és ezeket meg is osztanám gyorsan, nagy örömömben:

Három oldalról ablakozott lakások:

Kertkapcsolatos III. kerületi lakás:

III. kerületben, az Éden villaparkban található ez a remek, három oldalról ablakozott, nappali+2 hálószobás teraszos lakás, ami ráadásul kertkapcsolatos is. Szerencsére a lakás tájolása is jó, így folyamatosan napos.

Penthouse Óbuda-Óvárosban

Óbuda óvárosi részén, az Amfiteátrum szomszédságában kínáljuk ezt a minden ízében egyedi, legfelső szinten lévő Penthouse lakást! Az épület tetején, a VII. emeleten, három oldalról ablakozott lakást három oldalról veszi körbe a lakás méretét is meghaladó terasz, melyről belátni a várost, és ellátni a Hármashatár-hegyig.

Zuglói penthouse

Zöldváros Lakóparkban kínáljuk ezt a legfelső szinten lévő, hatalmas terasszal rendelkező remek tájolású, mindig napfényes nappali+3 hálószobás Penthouse lakást.

Nagy igazság van a cikkben, ezekben a lakásokban valóban jobb élni, világosabbak, naposabbak a többinél. Örülök, hogy eddig is vettem megbízásba ilyeneket, és a cikk hatására ezentúl tudatosabban is figyelek egy ilyen értékmeghatározásra.

Érdemes ezeket a lakásokat megnézni, mind jó alaprajzzal, és remek tájolással rendelkezik.

Magyar József
Ingatlanügynök

+36 30 350 9213